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4月3日 绵阳市人大常委会发布
2023年第1号公告修订通过的《绵阳市物业管理条例》
将于2023年5月1日起施行
为破解物业“顽疾”开出了法治良方 并对以下这些方面作出了具体规定
健全物业管理的监管体系，对全市各级政府、行业主管部门、相关职能部门、街道办事处、居（村）民委员会等履行物业管理活动的指导和监管职责作出了具体规定； 细化业主自治的具体内容，对业主大会会议的表决方式、业主代表的推选和履职、物业管理委员会的成立和运行等涉及业主自治权的事项作出了具体规定； 回应社会关注的热点问题，除了对停车位增设和充电设施安装、大件生活垃圾处置、高空抛（坠）物、小区乱搭乱建等群众反映集中的问题以及安全隐患的防范和处置作出了具体规定，还针对不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅小区，创设了基本物业服务制度； 新设有关行为的处罚规定，对物业服务人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及材料搬运人员，物业服务人、业主委员会成员挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益等行为，细化了行政处罚的有关规定。
今天在市住建委召开的 《绵阳市物业管理条例》（修订）发布 媒体见面会上 1033将大家在小区物业服务中 常遇到的问题进行了整理并咨询 具体答复如下
物业公司收费项目很多，请问小区哪些费用属于业主必须交纳的，哪些是可以不交？ 第一是正常的物业费。房屋交付后，物业服务企业按合同约定提供了相应服务，业主应对交纳物业费。物业费不包含业主专有部位（室内）设施设备维修改造费用，比如灯具更换等。 第二是装修管理费。装修时业主应交纳装修管理费，标准是按照房屋建筑面积每平方米、一天0.03元，比如100平方米的房子，装修期需要3个月，需要交纳装修管理费100*0.03*90=270元。但业主打墙后建筑垃圾清运费用需要业主和物业公司协商，由物业企业另行收费清运或者由业主自行清运。物业公司不得向业主收取装修保证金等费用，但装修期间业主应当要求装修公司和装修人员，爱好小区公物，特别是电梯、楼道等，若出现损坏的，应照价赔偿或者修缮。 第三是车位费。购买车位的业主应对按合同约定交纳车位物业费，也称管理费，这部分费用主要用于地下停车场公共照明、停车道闸系统维护、地下室卫生清洁、秩序维护员工工资支出等。未购买车位的业主除了上述物业费外，还应当向车位产权人交纳车位租赁费，目前（国家）车位租赁费实行市场调节价。此外，占用地面公共部位停车的，目前大部分小区需要业主交纳一定的占道费用，所收取的费用在物业企业扣除部分管理成本，作为小区公共收益。最后，若小区没有维修资金或者公共收益，或者余额不足，但突然出现影响业主生活或者安全需要维修改造的，比如外墙脱落、小区共有产权的供水供电设施故障等，产生的费用应对由业主按房屋专有面积进行分摊。 第四是代收代缴的相关费用，比如垃圾清运发、部分项目的水、电费等。 外墙因暴雨脱落导致楼下业主财产受损，应当由谁承担赔偿责任？ 根据《民法典》侵权责任相关规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人受害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。物业公司作为小区房屋和公共设施设备的管理维护者，若不能证明自己没有过错，则应当承担侵权责任；若能够证明已履行了合同约定责任、无过错，则应当由整栋房屋所有人承担侵权责任。 为防范小区出现意外事故出现赔偿责任难认定或者侵权人无法承担的问题，新修订《条例》第二十六条规定，鼓励物业服务人、业主委员会等购买电梯安全责任、公众责任等保险，保障业主人身、财产安全。
目前很多市民在问“空置房是否需要交物业费，有没有打折相关规定”？ 物业管理服务的内容主要是小区的公共部位、共有设施设备，不包含业主房屋的专有部分。所以按照《条例》第二十四条规定，物业服务人已按合同约定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝付物业费。举一个例子更便于大家理解：某小区有1000户，500户入住、500户空置时，物业公司必须按合同约定，提供门卫、小区秩序维护、绿化、环境卫生、公共照明等服务，对供水、配电、消防、电梯等设施设备进行维护养护，消防、电梯等还需要购买专业的维保服务。物业企业不能因为部分业主未入住减少小区的公共服务。部分房屋空置，对物业企业成本影响可以忽略不计，所以空置房是应该交物业费的，国家、省和市上的物业管理法律法规政策也没有打折相关规定。
物业管理涉及很多政府部门，群众遇到问题有时候不知道具体找哪个部门，请问《条例》在这方面有没有举措？ 为了避免群众遇到问题不知道找哪个单位求投诉举报的问题，在省物业管理条例的基础上，《条例》第七条进一步细化了市场监管、公安、消防救援、城市管理、园林绿化等13个相关部门职责；第四十三条规定，县（市、区）人民政府应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报处理制度。根据上述规定，下一步我们将指导各物业企业将相关部门以及投诉举报电话在小区出入口等醒目位置进行公示。 目前很多业主参与小区治理的积极性不高，业委会成立难、换届难，导致物业服务合同甲方长期缺失，请问《条例》在解决这一问题方面有哪些亮点？ 这是长期困扰物业管理的一个难题。针对这一问题，《条例》主要从三个方面进行了制度设计。
一是《条例》第十二规定，根据业主大会决定可以推选业主代表收集业主意见。
二是《条例》第五条关于智慧物业平台建设和推广使用，今后业主可以直接在手机微信小程序上进行表决投票，提高了业主决策效率。
三是《条例》第十七条、第十八条明确了物业管理委员会成立条件、组建要求等，成立物业管理委员会较成立业主委员会门槛要要低一些，近年来，北京、杭州、西安等发达城市均在推进物业管理委员会组建运行工作，取得很好效果。按照《条例》规定，近日，市住建委代市政府起草了《绵阳市物业管理委员会组建运行实施办法》，正在征求有关部门和社会公众意见，待修改完善后将报市政府审议。《实施办法》将更规范物业管理委员会的组建、运行和监管，解决业委会成立难、换届难导致物业合同甲方长期缺失的问题。 公共收支情况是小区业主关心的热点问题，请问《条例》对公共收益有哪些规定？ 在省条例的基础上，《条例》第三十二条对公共部位收支情况规定进行细化，明确物业服务人或者业主委员会至少半年公示一次收支情况，业主有权查阅、复制相关收支明细、合同材料，经一定比例业主书面异议，可以进行财务审计。同时，第四十五条规定，拒绝或者阻碍对公共部分收益进行财务审计且预期未整改的，对物业服务人和业委会成员分别予以相应罚款；对物业服务人、业主委员会成员挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益的，责令整改，所得收益退换全体业主，并处所得收益二倍以下罚款。 《条例》第五条规定，市人民政府建立全市统一的智慧物业管理服务平台。鼓励运用数字化、智能化等新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平。请问智慧物业平台是否已着手建设，该平台主要功能包括哪些？ 针对物业管理中的业主共同决策难、管理服务事项不透明等难点、堵点，去年下半年市住建委开始着手智慧物业平台建设。目前，平台已完成建设和网络部署，正在城区20余个小区进行试点运行。该平台实现了与房屋交易系统信息共享，系统自动核验业主身份，业主可以通过微信小程序高效地行使投票表决，随时查询物业费服务内容和收费标准、维修基金及经营性收支、各类通知公告等，进一步方便业主了解小区信息，共同参与小区治理。同时，政府部门和街道社区也可以通过平台实现便捷高效的监管职责。
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发表于 2023-4-18 17:20:30
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